VABALOG

III – Läbimõtlemata otsuste kaudsed tagajärjed

Olen üks nendest inimestest, kellel õnnestus koolipoisina Tartu maantee 17 asuvat “Turisti” nimelist valuutapoodi külastada. Mäletan, kuidas nägi välja valuutapood seest nagu ka seal valitsevat atmosfääri ja rikkalikust, mida ülejäänud kaubandusvõrgust polnud isegi mitte lootust leida. Valuutapoeks tegi hoone aga mitte niivõrd arhitektuuriline lahendus kui hoopis ligipääsu piirang koos salapäraselt rikkaliku “valuutamaailmaga”, mis enda valikuterohke kirevusega ruumide lumivalgel taustal oli jahmatavalt kontrastne argipäevaselt igavate ABC poodide kõrval. Kui aga eemaldada ligipääsu piirangud nii hoonelt kui rikkalikult kaubavalikult – ümber kujundada ka hoone sisemus -, siis mis jääb järgi valuutapoest? Jäävad ainult mälestused ja fotod ning üks akendeta ehitis, mida valuutapoeks enam nimetada ei saa. Valuutapood on oma aja ära elanud – sulanud minevikku – ja see, mis tegi hoonest erilise, on igaveseks läinud.

Endisest valuutapoest tunnevad puudust vähesed ja see üksikute nostalgia ei ole piisav põhjus endise valuutapoe korjust tagajärgedega arvestamata väidetava avaliku huvi ettekäändel kultuurimälestiseks tunnistada. Taolisel paljuski vastutustundetul tegevusel on tagajärjed. Nad ei pruugi kohe ilmneda, kuid ehk väärivad nad siiski päevavalgusele tirimist ja tähelepanu, sest nende tagantjärgi likvideerimine on oluliselt keerulisem kui nende ennetamine.

Parem kiiresti lammutada, kui riskida kõigega

Valdav enamus kesklinna ehitisi püstitatakse täna erasektori poolt kinnistutele, mis on sageli omandatud aukartust äratavate summade eest. Üldjuhul tähendab see kui mitte pangalaenu võtmist, siis vähemalt investorite kaasamist. Mõlema tegevusega kaasnevad arvestatavad kulud nagu ka riskid. Mida kõrgemaks on läinud kinnisvara hinnad Tallinna kesklinnas, seda rohkem on omanikud ja arendajad sunnitud mõtlema projektide tasuvusele ja potentsiaalile veel enne ostutehingu sooritamist. Kui kinnistu on juba ostetud, siis üldjuhul selge teadmisega, et põhimõttelisi takistusi seal enda nägemust ellu viia ei ole – muinsuskaitselised piirangud puuduvad (või nendest ollakse teadlikud!), detailplaneeringu kehtestamise põhimõtted on vastuvõetavad ja vana hoone lammutamine ning uue ehitamine jääb halvimal juhul ainult raha taha. Kuid kas kohe peale kinnistu omandamist peaks omanik alustama sellest, et plats vanadest hoonetest puhtaks teha?

Ilmselt ei ole ühelegi Tallinnas ringi jalutanud inimesel jäänud märkamata väikeste parklate rohkus, mis asuvad enamasti kohtades, kus alles hiljuti asus mõni hoone. Viimaste aastatega on aga nii kinnistute omanikud kui potentsiaalsed ostjad mõistnud, et nii linna- kui riigiametnike meelemuutused on ettearvamatud ning ainuüksi riskide maandamiseks tuleb kinnistu müüjatel plats vanadest hoonetest puhtaks teha või vähemalt tagada ostjatele, et isegi kui konkreetne plaan uue hoone rajamiseks puudub, siis on vähemalt vana võimalik lammutada. Taoline lähenemine on mõistetav, sest keegi ei soovi investeerida miljoneid teadmata, kas seal on enda kavatsusi üldse võimalik ellu viia.

Tartu mnt 17 tunnistamine kultuurimälestiseks, et vältida hoone lammutamist samas kui kinnistu on omandatud selleks, et sinna ehitada kõrghoone, illustreerib suurepäraselt, miks paljud on sunnitud leppima miniparklate pidamisega kuigi enamasti oleks samaväärset tulu võinud teenida ka varem sama kohal asunud hoonelt. Vaatamata sellele, et Tartu mnt 17 kinnistu omanikud olid erinevate ametkondadega ametlikult suheldes jõudnud veendumusele, et nende kinnistule ei olnud seatud muinsuskaitselisi piiranguid (ja neid ei olnud kavas seada), osutus heas usus olemas oleva hoone ajutine säilitamine saatuslikuks. Muinsuskaitseameti tegevus seoses Tartu mnt 17 kinnistul asuva hoonega on õpetlik lugu kõigile arendajatel: eilsed lubadused on väärtusetud – isegi muidu korras hoone on otstarbekas hilisemate komplikatsioonide vältimiseks esimesel võimalusel lammutada.

Mida inetum hoone, seda lihtsam lammutada

Kui Tartu mnt 17 kinnistul asuva ehitise kultuurimälestiseks tunnistamine annab põhjust teistel arendajatel ja omanikel tõsisemalt mõelda võimalikult kiirele vanade hoonete lammutamisel enda kinnistutel, siis kahtlemata annab see neile põhjuse mõelda ka sellest, mis asemele ehitatakse.

Eestis on hulgaliselt suuremaid uushooneid, mis on saanud kohalike arhitektuuriekspertide hävitava hinnangu osaliseks. Tallinnas on hulgaliselt kriitikat jagunud nii Viru keskusele kui Solarisele, mille arhitektuurilisi lahendusi on sapiselt hukka mõistnud nii Muinsuskaitse Nõukogu liikmed kui mitmed Eesti Kunstiakadeemia töötajad, kes muinsuskaitsega on tihedamalt seotud. Samal ajal on aga tähelepanuta jäänud omanike ja investorite huvid, mille valguses on ka hulgaliselt pahameelt tekitanud arhitektuurilised lahendused märksa paremini mõistetavad.

Suuremate kinnisvaraprojektide arendamine on kallis. Kui 2004. aastal valminud Viru keskuse ehitus läks maksma ca 700 miljonit krooni, siis 2009. aastal valminud Solarise eelarve oli juba ca 1,2 miljardit krooni. Ilmselt ei oleks kummagi ehitise puhul arhitektuurilisele välisilmele suurem panustamine eelarvet lõhki ajanud, kuid mis saaks tulevikus hoonest, mida kohalikud arhitektuurieksperdid on ülistanud? Kas mitte ei ole taolisel juhul märksa tõenäolisem stsenaarium, kus kahekümne või kolmekümne aasta möödudes avastaks hoone omanik, et amortiseerunud ja võib-olla ajale jalgu jäänud hoone lammutamist takistab tõsiasi, et hoone on kultuurimälestiseks tunnistatud?

Suuremate kinnisvara projektid tasuvusperioodid on aastakümnete pikkused. Tegu on sedavõrd pika perioodiga, et isegi kõige enesekindlamad ettevõtjad ja arendajad ei julge riskida ennustuste tegemise ning lubaduste andmisega, mis ulatuvad aastakümneid tulevikku. Ja isegi kui taolised julgeid hingi võib kuskilt leida, siis finantseerijate kaasamine on märksa keerulisem. Ainus mõistlik viis tegutseda on lähtuda lühemast perspektiivist, kus olulist rolli mängib võimalus kogu arenduskontseptsioon kümmekond aastat hiljem ümber mängida – näiteks lammutada kaubanduskeskus ja ehitada asemele büroohoone kui kaubandustegevus ennast samas asukohas enam ei õigusta. See tagab mingi kindluse määramatu ja ebaselge tuleviku ees, mis võimaldab ka investoreid kaasata, kellele jääb vähemalt teadmine, et kui esialgne arenduskontseptsiooni ennast ei õigust on võimalik proovida midagi muud – panna kinnistu müüki või leida keegi, kes suudaks kinnistule kasumliku rakenduse leida.

Paarkümmend aastat vana hoone kultuurimälestiseks tunnistamine oleks veel mõned aastad tagasi tundunud kentsakalt tobe, kuid täna on see reaalsus. Reaalsus, millega tuleb arvestada igal vähegi suuremat projekti finantseerival arendajal, kes on sunnitud projektiga kaasnevaid riske maandama ja arvestama võimalusega, et tulevikus võib tekkida vajadus ehitis lammutada ja kasumlikult jätkamise nimel hoopis teise funktsiooni ja ilmega hoone püstitada. Olukorras, kus projekti teostamiseks on vaja kaasata kümneid miljoneid eurosid tuleb vältimatult maandada ka kultuurimälestiseks tunnistamise risk. Kõige lihtsam viis selleks on ehitada hoone, mille arhitektuuriline lahendus oleks praktiline ja kohalike ekspertide jaoks kui mitte antipaatiat tekitav (loe: Solaris), siis vähemalt ükskõikseks jättev (loe: Viru keskus). Kui hiljem on võimalik viidata kohalike arhitektuuriekspertide põlastavatele hinnangutele, siis muutub hoone kultuurimälestiseks tunnistamine oluliselt keerulisemaks.

Arhitektuurieksperdid ja arhitektid – ühed kirjutavad, teised teevad

Tartu mnt 17 kinnistul asuva hoone kultuurimälestiseks tunnistamisega on sisuliselt need samad arhitektuurieksperdid, kes ajalehtede arvamuskülgedel suurarenduste arhitektuurilisi lahendusi hukka mõistavad, garanteerimas, et mingit põhjust Tallinna linnapildist sümpaatsemaid suurarenduste arhitektuurilisi lahendusi lähitulevikus otsida ei ole mõtet. Ajutise ja ilusa asemel on märksa tõenäolisem hoopis ükskõiksust tekitav näotus. Summad on liiga suured ning mängus liiga paljude inimeste tulevik, et jääda lootma kinnisideedega ametnike mõistlikule vastutulelikkusele.

Kusjuures eraldi esile tõstmist väärib ka arhitektide roll. Nimelt on endise valuutapoe hoone projekteerijad jäänud hoone tuleviku osas üllatavaltki avatuks. Tartu mnt 17 omanike vastuskirjas on isegi viidatud arhitekt Peep Jänese kooskõlastusele, mille kohaselt “hoone edasiarenduse arhitektuurne idee on vastuvõetav”, mida on tõlgendatud kui projekteerija nõusolekut hoone välisilme muutmiseks. Ajakirjanduses hoidus Peep Jänes enda projekteeritud hoone kultuurimälestiseks tunnistamise debatis seisukoha võtmisest. Tõenäoliselt teab ainult Peep, mis on tema napisõnalisuse peamiseks põhjuseks. Võimalik, et üks nendest põhjustest on pragmaatiline: soov mitte teisi potentsiaalseid kliente minema hirmutada. Ilmselt mõtleks nii mõnigi arendaja kaks korda projekteerija kaasamisele, kes on varasemalt silma paistnud sellega, et on valjuhäälselt nõudnud enda loomingu kultuurimälestiseks tunnistamist. Jääb üle ainult tunnustada arhitekti, kes ei sea enda isiklike huvisid kõrgemale omanike huvidest, kes mõistab, et vahel on mõistlikum rekonstrueerida või isegi lammutada kui iga hinna eest säilitada.

Vaata ka teisi postitusi samal teemal:

• Sissejuhatuseks: Tartu maantee 17 kultuurimälestiseks tunnistamisest
• I – Kultuurimälestiseks tunnistamise kronoloogia
• II – Kultuurimälestiseks teisel katsel ehk protsessist
• III – Läbimõtlemata otsuste kaudsed ja kaugemad tagajärjed
• IV – “Avaliku huvi” meelevaldsest tõlgendamisest

Tagged with:

Categorised as: ...