Viimaste aastate kinnisvaraprojektidesse investeerimise otstarbekusest (I osa)
Olen juba mõnda aega mõelnud, et kirjutaks õige natuke produktiivsusest ja innovatsioonist, kuid seda mitte mingis fatalistlikus mõttes a la eestlased ei ole piisavalt innovaatilised või meie produktiivsus on sedavõrd madal ja meil pole pääsu majanduskriisist. Pigem üritaks vaadata laiemalt ja üldisemalt ning pakkuda välja üks “lugu” sellest, mis Eesti majanduses praegu toimub.
Kui ma Rootsis õppisin, siis Trendchart’i tulemuste analüüs ja tõlgendus oli üks huvitavamaid harjutusi, mida grupitööde raames läbi viisime. Just nende grupitööde ajal jõudsin ma järeldusele, millest pole veel lahti saanud ja millele kinnisvaraturu toimuv on paljuski usku juurde andnud.
Järeldus ise on minu arvates tegelikult paljuski intuitiivne: üpriski vaba turumajandusega riikides, tegelevad inimesed ja ettevõtted alati kõige lihtsamini kõige suuremat tulu andvate projektidega ehk raha liigub sinna, kus tal on kõige kõrgem tootlikus. Eestis on viimase paari aasta jooksul selleks valdkonnaks vaieldamatult olnud kinnisvara, millest annab tõestust juba ainuüksi see, et iga vähegi suurem firma, mis omab kinnisvara on tekitanud endale kõrvale tütarfirma, mille põhitegevuseks ongi kinnisvara haldamine ja kinnisvara projektide realiseerimine.
Tõenäoliselt suudab iga lugeja välja tuua üks-kaks tootmisfirmat, mis varem tegelesid tootmisega suht Tallinna keskel, kuid mis on tänaseks tootmise kolinud kui mitte Tallinnast välja, siis kindlasti Tallinna piirile lähemale. Väga palju võimekaid ja ettevõtlike inimesi tegeleb praegu kinnisvaraga ja paljuski õigustatult. Pikemas perspektiivis on tegu oluliste muudatustega, mis kujundavad ümber nii mõnegi firma tootmisvõimalused samas kui nende vanade tootmishoonete asemele või sisse ehitatakse uut elamispinda.
Eestis on üpris palju inimesi, kes vaatavad (ja loomulikult kommenteerivad) ahastusega kohalikul kinnisvaraturul toimuvat kõrvalt samas omamata ülevaadet ehitus- ja kinnisvarasektorites toimuva detailsemast kulude/tulude poolest. Kui ma vestlesin ühe hea sõbraga, kes just kinnisvara projektide kulude/tulude ja kasumlikkuse küsimustega tegeleb, selgus üpris kiiresti, et kui näiteks Saksamaal on kinnisvara projektide kasumimarginaal parimatel juhtudel kuskil 5% kandis, siis Eestis on see jätkuvalt kordades suurem ulatudes üsna sageli isegi 20%-ni, mis sakslaste jaoks on kohati lausa müstiliselt suur präänik, millest tahetakse võimaluse korral osa saada.
Sarnased tendentsid pole jäänud märkamata ka Rootsi pankadel, mis läbi kohalike filiaalide hulgaliselt odavat raha kohalikule laenuturule paiskavad. Tõsi, viimasel ajal küll ettevaatlikumalt, kuid kuna Rootsi majandus on samuti jõudmas järjekordse majandustsükli haripunkti on oodata Riksbanki poolset intressimäärade tõusu, mis teeb raha kallimaks rootslastele ja seepärast on ka Ida-Euroopa (ja loomulikult Eesti) jätkuvalt atraktiivseks investeeringute sihtpunktiks isegi kui kasumimarginaal on kuskil 10-15% juures.
Täiesti kaine talupojamõistus ütleb, et kõigepealt tuleb tegeleda kõige lihtsamate ja tulusamate projektidega ning alles siis kui enamus võimalusi ühes valdkonnas on ammendatud – kui projektide kasumimarginaalid lähenevad 5%’le – hakatakse tegelema intensiivsemalt teiste valdkondadega. Minu tõlgendus majandusteooriast ütleb, et nii innovatsioon kui tootlikkuse kasv eeldavad ühte kallist sisendit, mida meil napib – korraliku hariduse ja rahvusvahelise kogemusega inimesi. Lisaks sellele vajavad nii innovaatilisus kui tootlikus täiendavaid investeeringuid, mille tootlikus ei ole kahjuks kaugeltki nii kõrge kui kinnisvara projektidel.
Innovatsioonist ja produktiivsusest on eestlaste jaoks tõenäoliselt märksa saavutatavam tootlikkuse kasv, mille kõrvalnähuks võib olla innovatsioon. Samas napib Eestis inimesi, kes suudaksid enda firma kasvatada ettevõtlikust algajast välisturgudel tegutsevaks edukaks ja konkurentsivõimeliseks ettevõtteks. Meil pole eriti kuskilt võtta piisavalt võimekaid inimesi, kes on nõus pühenduma ettevõtte arendamisele ja investoreid, kes sooviksid enda raha investeerida projektidesse, mille tootlikus ei tule ulatu selleni, mida on võimalik saavutada kinnisvaras. Samas kaldun arvama, et investorite jaoks on mitte-kinnisvaralised projektid üha ahvatlevamad juba ainuüksi riskide maandamise kohalt. Tõenäoliselt on sellisel juhul üks esimesi tegevusi tootlikkuse tõstmine, sest piiratud tööjõuhulk avaldab läbi kõrgemate palkade survet “millegi” muutmiseks.
(vaata ka: Viimaste aastate kinnisvaraprojektidesse investeerimise otstarbekusest – II osa)
Categorised as: Määratlemata
Lisa kommentaar